Dal 1° gennaio 2020 è nuovamente possibile inoltrare all’Ufficio energia e tutela del clima richiesta di contributo per il risanamento energetico dei condomini.

Il contributo può ammontare fino al 70% delle spese ammissibili, con i lavori l’edificio dovrà passare ad una classe energetica CasaClima C.

“Il potenziale di risparmio nei condomini è elevato – spiega l’assessore all’ambiente Giuliano Vettorato – visto che la metà del consumo di energia in Alto Adige è legato agli usi domestici. Ridurre i consumi significa ridurre l’inquinamento e garantire una miglior qualità dell’aria che respiriamo“.

Secondo i dati dell’Agenzia CasaClima, ogni anno in Alto Adige vengono risanati tra i 500 e i 600 edifici.

Dalla tipologia di certificazioni rilasciate si denota anche una sempre maggiore sensibilità dei cittadini nei confronti della qualità del risanamento edilizio, che ad oggi raggiunge nella maggioranza dei casi lo standard minimo CasaClima C.

“Grazie al sostegno della Provincia – aggiunge la direttrice dell’Ufficio energia e tutela del clima Petra Seppi – gli investimenti per interventi di risanamento energetico possono essere ammortizzati nel giro di 10 anni. Oltre a ridursi fino alla metà la spesa per il riscaldamento, l’edificio acquisisce maggior valore immobiliare, e ciò rende l’operazione interessante anche dal punto di vista economico per gli inquilini che vi abitano“.

Domande dal 1° gennaio e campagna “Troppo freddo?”

I contributi fino al 70% delle spese ammissibili valgono per gli interventi di risanamento energetico eseguiti in condomini con almeno 5 unità immobiliari di proprietà esclusivamente di persone fisiche, pubbliche amministrazioni ed enti senza scopo di lucro che non svolgono attività economica.

Le domande potranno essere inoltrate, a partire dal 1° gennaio 2020, all’Ufficio energia e tutela del clima (energia@provincia.bz.it – 0471414720), ulteriori dettagli ed esempi concreti di risparmio sono a disposizione sul portale web della Provincia dedicato all’ambiente nella sezione energia.

Per sensibilizzare i cittadini su incentivi e vantaggi degli interventi di risanamento energetico è partita in questi giorni la campagna informativa Troppo freddo? con manifesti, materiale informativo e video proiettati nei cinema.

Il video della campagna Troppo freddo? è anche online sul canale ufficiale Youtube della Provincia di Bolzano.

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Secondo l‘art. 1117 del codice civile il tetto nel condominio è di proprietà comune, a meno che non ci sia un titolo, cioè un atto o fatto giuridico, che dimostrino il contrario.

Essendo un bene di tutti, tutti devo partecipare alla spesa per una sua eventuale manutenzione e l’importo delle opere viene ripartito fra i condomini utilizzando la tabella di proprietà generale.

Questa tabella rappresenta “il valore” in millesimi delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.

E’ espressa in millesimi in quanto la somma “del valore” di tutte le unità deve sempre dare 1.000,00.

Ogni condominio ha un tetto/copertura che può essere a falda (foto 1)

o piana (foto 2)

La ripartizione della spesa per la sua manutenzione cambia a seconda della sua tipologia, cioè se a falda o piana, se di proprietà comune o esclusiva,  se “copre” tutto il fabbricato o parte di esso.

La foto 1 mostra un edificio, immaginiamo un condominio, la cui copertura a falda “copre” l’intero stabile. Questo è il tipico esempio di tetto condominiale, cioè di proprietà di tutti i condomini. Un intervento di manutenzione  straordinaria su questa copertura, ad esempio la sostituzione della guaina isolante e delle tegole, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale.

La foto 2 evidenzia una copertura piana che essendo munita di parapetto lungo il perimetro non può essere definita un lastrico solare in quanto trattasi di una terrazza a livello. La copertura “copre” l’intero fabbricato, pertanto se la terrazza è di proprietà condominiale un intervento di manutenzione straordinaria , ad esempio il rifacimento della guaina isolante e delle piastrelle, verrebbe ripartito secondo i millesimi di proprietà generale di tutti i condomini, ma se la terrazza fosse di proprietà di un solo condomino 1/3 della spesa sarebbe a suo carico e i 2/3   a carico dei proprietari sottostanti la terrazza,  ripartendo l’importo sempre con i millesimi di proprietà generale.

Se la copertura non copre l’intero edificio, ma parte di esso, un eventuale intervento di manutenzione straordinaria non potrà essere ripartito utilizzando i millesimi di proprietà generale, ma mediante i millesimi derivanti dalla proiezione verticale del manufatto.

Come si vede nell’immagine la terrazza  non copre tutta la  superficie del condominio, ma parte di essa (sulla destra della foto si nota che l’edificio prosegue oltre il livello della terrazza). Immaginiamo che gli appartamenti posti ai piani sottostanti   abbiano alcuni una superficie totalmente compresa nel perimetro della terrazza, altri una superficie in parte sotto la terrazza e in parte oltre ad essa, cioè verso la parte a destra del condominio che prosegue oltre la terrazza. Nel caso di manutenzione straordinaria la spesa come dovrà essere ripartita?

La risposta la fornisce la sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014 della seconda sezione civile della corte di cassazione la quale ha chiarito, in tema di terrazze a livello, che la ripartizione delle spese spetta per 1/3 al proprietario esclusivo  e per 2/3 ai proprietari sottostanti la terrazza.

La stessa sentenza chiarisce che l’addebito delle spese ai proprietari sottostanti non va fatta sulla scorta dei millesimi di proprietà generale ma sulla parte di unità immobiliare sottesa alla proiezione verticale della terrazza.

Pertanto i condomini che hanno tutto l’appartamento sotto la terrazza pagheranno di più di coloro che hanno  soltanto alcuni locali perché il resto si sviluppa nella parte di fabbricato escluso dalla proiezione verticale della terrazza.

A cura di Cristina Chemelli amministratore di condominio (sito web)

Buongiorno Avvocato,

vorrei sapere se è corretto che l’amministratore del mio condominio metta a carico di tutti i proprietari i costi delle lettere che lui ha dovuto scrivere a singoli condomini e le spese legali del decreto ingiuntivo ottenuto nei confronti di un proprietario.

Grazie,
A.F.

Buongiorno,

le spese relative alla corrispondenza postale di interesse condominiale vanno imputate secondo la regola generale dell’art. 1123 c.c., per cui le stesse devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversamente previsto dal Regolamento condominiale.

Per consolidata giurisprudenza sono tali le spese per l’invio della convocazione dell’assemblea, del verbale, ma anche quelle relative ai solleciti di pagamento inviati ai singoli, in quanti attinenti alla gestione del condominio.

Ogni qualvolta un amministratore chieda ed ottenga, per il tramite di un legale, un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso, esso ben potrà imputare a quest’ultimo le spese legali liquidate nel decreto stesso, appostandole tra le passività nel rendiconto.

Viceversa, non potrà fare altrettanto con le spese sostenute nella fase stragiudiziale (lettera di messa in mora, mediazione, ecc…), non derivando le stesse da un provvedimento giudiziale.

In questo ultimo caso tali oneri dovranno essere accollati al condominio, salvo il diritto di quest’ultimo di recuperare tali importi, nei confronti di chi ne ha dato causa, con separata azione giudiziale.

Tutti gli edifici destinati ad abitazione di altezza superiore a 12 metri, ovvero i condomini di circa 4 piani, dovranno essere dotati di un piano per la gestione della sicurezza antincendio entro 1 anno a partire dal 6 maggio 2019.

Lo prevede un decreto del Ministero dell’interno che ha emanato una norma di prevenzione incendi contenente indicazioni sulla gestione dell’emergenza in caso di incendio.

Tali disposizioni fanno seguito all’incendio della Grenfell Tower avvenuto a Londra il 14 giugno 2017 in cui persero la vita 72 persone. Questo incendio ha infatti evidenziato che con accorgimenti di tipo gestionale e una buona scelta di materiali da costruzione non vi sarebbe stato un così alto tributo di vite umane.

Gli amministratori di condominio, pertanto, in qualità di responsabili dell’attività dovranno elaborare un piano di emergenza che gli occupanti riceveranno ed attueranno in caso di emergenza. Il piano dovrà essere tanto più dettagliato quanto più è alto l’edificio.

Al fine di applicare in modo uniforme il decreto su tutto il territorio provinciale, l’area funzionale antincendi dell’Agenzia per la protezione civile sta predisponendo un modello generale che potrà essere adeguato con facilità ad ogni caso specifico. Il modello, non vincolante, è inteso quale aiuto per le figure responsabili. Sarà predisposto in tempi brevi, prima dell’entrata in vigore del decreto.

Il decreto ministeriale prevede, inoltre, un ulteriore obbligo per gli edifici ad uso civile esistenti di altezza superiore a 24 metri, ovvero di circa 8 piani.

Dovranno essere adottati provvedimenti contro la propagazione di un incendio in facciata, sia che questo abbia origine all’interno o all’esterno dell’edificio, e contro la caduta di parti di facciata durante un incendio, nei condomini in cui vengono effettuati interventi di realizzazione o rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della superficie complessiva delle facciate stesse. Un caso tipico è quello dei rivestimenti di risanamento energetico con applicazione di coibentazione.

Tale prescrizione è realizzabile scegliendo materiali coibentanti con scarsa propensione alla propagazione di un incendio oppure, generalmente, seguendo le istruzioni contenute in una circolare emessa dai Vigili del fuoco.

Per ogni informazione sono a disposizione i tecnici dell’Ufficio prevenzione incendi dell’Agenzia per la protezione civile (0471 41602 – prevenzione.incendi@provincia.bz.it).

Contributi fino al 70% per il risanamento energetico dei condomini, dimezzati i costi di riscaldamento

Sui circa 60.000 edifici che in Alto Adige necessitano di un efficientamento energetico il fabbisogno maggiore di risanamento interessa i condomini.

“Con i contributi fino al 70% e la riduzione dei tempi riferiti alla detrazione fiscale abbiamo creato un particolare incentivo verso il risanamento energetico dei condomini rendendolo interessante dal punto di vista economico per gli inquilini“, afferma l’assessore provinciale competente Richard Theiner.

L’ulteriore ottimizzazione dell’efficientamento energetico del patrimonio edilizio esistente costituisce un obiettivo importante della strategia della Provincia legata al clima da raggiungere entro il 2050.

Dal 1° gennaio 2019 è nuovamente possibile inoltrare all’Ufficio risparmio energetico dell’Agenzia provinciale per l’ambiente richiesta di contributo per il risanamento energetico dei condomini.

Con i lavori l’edificio dovrà passare ad almeno la classe energetica CasaClima C (richiede meno di 70 kWh per metro quadro l’anno ) o CasaClima R.

Tali incentivi valgono per gli interventi di risanamento energetico eseguiti in condomini con almeno 5 unità immobiliari di proprietà esclusivamente di persone fisiche, pubbliche amministrazioni ed enti senza scopo di lucro che non svolgono attività economica.

“Il potenziale di risparmio energetico nei conodomini è elevato – spiega Petra Seppi , direttrice dell’Ufficio risparmio energetico – visto che la metà del consumo di energia in provincia di Bolzano è correlato agli usi domestici.

Con il risanamento energetico oltre a ridursi fino alla metà la spesa per il riscaldamento, l’edificio acquisisce maggior valore immobiliare. Il tutto senza considerare la migliore qualità dell’abitare e la consapevolezza di aver contribuito alla riduzione dell’inquinamento atmosferico“.

Campagna informativa Troppo freddo?

Per sensibilizzare i cittadini sugli incentivi e sui vantaggi che ne derivano, in questi giorni è partita una campagna informativa dal titolo “Troppo freddo?” a cura dell’Ufficio risparmio energetico (risparmio.energetico@provincia.bz.it – 0471414720) con manifesti, e spot video nei cinema e spot radio su alcune emittenti locali.