Affitti brevi, i limiti imposti dai Comuni sono irregolari

Con la sentenza n. 2928/2025 il Consiglio di Stato dà un colpo pesante alle amministrazioni locali che in diverse parti d’Italia provano da tempo a regolamentare e ridurre il fenomeno degli affitti brevi, per lo più con regolamenti locali, creando un importante precedente giuridico.

Molti Comuni tra i quali ricordiamo Bologna, Firenze, Roma e Venezia da tempo cercano una soluzione per imporre dei limiti al fenomeno degli affitti turistici.

A fare da apripista alla battaglia locale era stata Sirmione, in provincia di Brescia, che nel gennaio 2022 adottò un regolamento locale che finì al Tar dopo un ricorso di una proprietaria le cui motivazioni furono accolte in parte e sulla quale sentenza si è pronunciato il Consiglio di Stato, con posizioni ancor più sfavorevoli alle amministrazioni locali.

Emerge dalla sentenza che non vi sono solide basi giuridiche che consentano il tentativo di regolamentare a livello locale le locazioni turistiche brevi gestite dai privati.

La sentenza riporta: “Nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione”.

Bocciata quindi la sentenza del Tar che ha “erroneamente riconosciuto al Comune il potere di chiedere la produzione, unitamente alla comunicazione di inizio attività, di documentazione ulteriore e di vietare alla ricorrente la stipula di contratti di locazione a finalità turistica”.

In definitiva l’amministrazione locale non può vietare al singolo cittadino di concludere contratti di locazione con finalità turistica in quanto non ha potere di vietare la libertà contrattuale del privato.

L’Aigab, associazione italiana affitti brevi, nella persona del presidente Marco Celani: “Quelle del Consiglio di Stato sono linee guida che adesso fanno giurisprudenza. Nell’attuale quadro normativo l’attività di locazione è esclusiva dello Stato, il Comune non può mai occuparsi del tema della concorrenza”

Da questa sentenza storica c’è da attendersi adesso una pioggia di ricorsi in località come Firenze e Bologna, che hanno ideato ed applicato regolamenti locali più stringenti nei confronti degli affitti brevi, oltre che nella stessa Sirmione.