Cassazione: non è lecito il compenso dell’amministratore di condominio per i lavori straordinari

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La nomina dell’amministratore è fatta dall’assemblea del condominio con le maggioranze, in prima e in seconda convocazione, pari al 50%+1 degli intervenuti in assemblea e il 50% dei millesimi.

L’articolo 1129 della Legge n. 220 del 11 dicembre 2012 (e ss.m.i) è dedicato alla Nomina, alla Revoca e agli Obblighi dell’amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio è un mandatario dei condomini e come tale agisce avendo diritto ad un compenso quale corrispettivo per i servizi prestati,ma questo compenso non può essere aleatorio, deve essere formulato in forma scritta in modo chiaro e analitico, approvato dall’assemblea con le stesse maggioranze necessarie per la nomina.

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La mancata presentazione del compenso all’assemblea da parte dell’amministratore rende nulla la nomina stessa.

Considerato che l’amministratore presta il proprio servizio per la gestione del condominio, il compenso deliberato dall’assemblea è da intendersi sia per la conduzione ordinaria che straordinaria.

Infatti la Cassazione con sentenza n. 3596/2003; n. 122047210 e n. 22313 30 settembre 2013 ha stabilito: “in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte”.

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Visto quanto ribadito dagli ermellini con la sentenza n. 22313 la misura del compenso dell’amministratore è quella pattuita con l’assemblea al momento della nomina.

Ma questo verdetto è opportuno? considerato che qualsiasi intervento straordinario sul condominio va al di là dell’ordinaria gestione dello stabile!

Infatti nel caso di lavori straordinari l’amministratore non riveste la semplice carica del “contabile”, ma è colui che, sulla base delle proprie competenze/conoscenze ha il ruolo di garante/vigilante sui lavori nell’interesse del condominio.

E’ colui che controlla che il contratto steso (inopportunamente) dal direttore dei lavori non rechi clausole contrarie all’interesse dei condomini quali penali a carico del condominio, limitazioni di garanzia o possibilità di eccessivi costi per nuovi prezzi riferiti a opere non prevedibili alla firma del contratto.

E’ colui che vigila sui lavoratori autonomi, in ottemperanza a quanto disposto dal Decreto legge 81/2008, relativo alla sicurezza nei luoghi di lavoro, affinché tutti abbiano la regolarità contributiva (DURC), l’iscrizione alla camera di commercio industria artigianato e agricoltura, i dispositivi di protezione individuale, e per le imprese anche il documento di valutazione dei rischi.

Nella fase dei pagamenti è tenuto a controllare i diversi stati avanzamento, prima di procedere ad erogazione di somme o, in caso di pagamenti a singole rate, è tenuto a consultare periodicamente il D.L. ed a vagliare, controllare e gestire ogni notizia, comunicazione, o informazione che gli sia riportata e che possa avere una qualche rilevanza.

Da ultimo è l’amministratore che è tenuto a denunciare prontamente all’impresa eventuali vizi dell’opera pena la decadenza dalla garanzia.

A questi gravosi compiti devono anche aggiungersi le problematiche pratiche: barcamenarsi tra le morosità, tra i ritardi negli impedimenti dell’uno e dell’altro (dal direttore dei lavori al responsabile della sicurezza a tutte le imprese impiegate).

Considerati tutti gli impegni gestionali e contabili, per non parlare degli aspetti legali, in caso di lavori straordinari all’amministratore di condominio non appare corretto negargli un compenso e l’unico modo per non incorrere in contestazioni da parte dell’assemblea, vista anche la sentenza della cassazione n. 22313, è prevedere nel compenso, al momento della nomina, una voce per un corrispettivo economico, che di prassi è calcolato, sull’importo dei lavori, mediante una percentuale.

A cura di Geom. Cristina Chemelli