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Fisco e condominio

Rumori molesti nel condominio: multe fino a 800 euro. Ora bastano solo le testimonianze

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Il disturbo generato dal rumore diventa molesto quando rovina la tranquillità delle persone, quando ha una intensità e una persistenza tale che mina la qualità della vita del condominio o di un gruppo di condòmini.

In linea generale i rumori nel condominio sono le urla e gli schiamazzi, la musica ascoltata ad alto volume, l’utilizzo di elettrodomestici.

Quando questi rumori sono prodotti nelle ore notturne, nelle ore pomeridiane dedicate al riposo, hanno una intensità e una cadenza eccessiva diventano molesti.

Di solito l’orario nel quale è ammesso fare rumore nel condominio è stabilito dal Regolamento Condominiale, un documento obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a 10 (art. 1138 c.c.).

Generalmente nel Regolamento Condominiale i rumori più fastidiosi sono ammessi dalle ore 8 alle 13 del mattino e dalle ore 16 alle 21 del pomeriggio/sera.

Il Regolamento non si occupa solo di emissioni sonore, ma contiene anche le norme riferite all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio, e quelle relative all’amministratore.

Tutte le prescrizioni in esso contenute non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, risultanti dagli atti di acquisto o da convenzioni, ne possono derogare alle disposizioni contenute nel secondo comma dell’art. 1118 (impossibilità del condomino di rinunziare alle parti comuni), 1119 (indivisibilità delle parti comuni se non rende più comodo l’uso della cosa comune per ciascun condomino), 1120 (innovazioni), 1129 (nomina, revoca e obblighi dell’amministratore), 1131 (rappresentanza dell’amministratore) , 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti) , 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle delibere), 1137 (impugnazione delle delibere dell’assemblea) .

Ma se da un lato il regolamento di condominio stabilisce l’orario in cui è ammesso fare rumore, anche le ordinanze comunali possono prescrivere delle regole.

Ne è un esempio il “Regolamento di polizia urbana del comune di Trento” che prevede all’art. 46 il divieto nei condomini, dalle ore 23 alle ore 6 del giorno successivo, dell’utilizzo di elettrodomestici e altri strumenti che trasmettono vibrazioni significative.

Sempre per gli stabili plurifamiliari l’uso di strumenti musicali all’interno delle abitazioni in tempi diversi rispetto all’orario che va dalle ore 9 alle ore 12 e dalle ore 16 alle ore 20 non è consentito.

Il quarto comma dell’articolo prevede per coloro che violano le disposizioni una sanzione amministrativa da euro 27,00 a euro 162,00.

Il condòmino che subisce un rumore molesto deve rivolgersi all’amministratore affinché intervenga per far rispettare l’orario previsto nel Regolamento di Condominio.

Nel caso in cui il condominio ne fosse sprovvisto l’amministratore ne può elaborare uno, iniziativa che può essere presa anche da ciascun condomino, e portarlo all’attenzione dell’assemblea che dovrà approvarlo con le maggioranze previste al 2° comma dell’art. 1136, e cioè la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà dei millesimi.

Il regolamento di condominio può prevedere sanzione per i condomini che non rispettano le norme in esso contenute.

L’ammenda può raggiungere la cifra di 200,00 euro, e per i recidivi l’importo di 800,00 euro (art. 70 del c.c.).

Se il condòmino risulta recidivo, continuando con i rumori molesti, bisogna ricorrere al Tribunale civile.

Per questa eventualità ricordo una sentenza della corte di cassazione, la numero 9361/2018.

La Corte nel verdetto afferma che, per determinare l’esistenza di rumori prodotti in ambito condominiale, non sempre è necessaria una verifica strumentale con perizia o consulenza tecnica che attesti il superamento della normale tollerabilità, ma bastano le dichiarazioni di coloro presenti che possano riferire le caratteristiche e gli effetti dei rumori percepiti.

Tale giudizio era stato espresso per le urla, gli schiamazzi con rottura di vetri di un condòmino, fastidiosi al punto che erano percepiti sia all’interno che all’esterno del condominio.

a cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Condominio: l’amministratore che anticipa le spese rischia di rimanere con un pugno di mosche

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E’ la storia di un amministratore di condominio che per far fronte alle spese di gestione dell’immobile da lui amministrato anticipa “di tasca propria” delle somme di denaro, che coprivano la quota di spesa di un condomino.

Giunto in assemblea ordinaria per l’approvazione del bilancio consuntivo ed ottenuto il beneplacito dai condomini, gli stessi gli revocano il mandato.

L’amministratore quindi fa causa al condominio il quale nega gli addebiti sostenendo che la cifra pagata dall’amministratore era dovuta al mancato pagamento degli oneri da parte di una singola condomina e che pertanto solo a lei sarebbe dovuta essere rivolta l’azione giudiziaria per il recupero del denaro.

I due primi gradi di giudizio davano ragione al condominio.

La corte di appello nella sentenza riteneva accertata la natura parziaria e divisibile dell’obbligazione condominiale e quindi solamente la condomina morosa era considerata responsabile per il debito oggetto di causa. L’amministratore decide di ricorrere alla Corte di Cassazione, l’ultimo grado di giudizio.

I magistrati in ermellino si pronunciano con la sentenza n. 27363/2018 affermando che: «l’amministratore cessato dall’incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia, come avvenuto nel caso in esame, nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore […] sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell’esecuzione dell’incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore».

Quindi, malgrado l’amministratore aveva anticipato del denaro per pagare la parte degli oneri di una singola condomina la somma era a carico di tutto il condominio in quanto il debito è stato contratto dallo stesso per il mancato pagamento di uno solo dei proprietari che lo compongono.

Quindi cari lettori accertatevi che il vostro amministratore non paghi spese del condominio con il proprio denaro, ma proceda con il recupero giudiziario delle somme non pagate dai vari proprietari, altrimenti tutti in solido corrisponderete all’amministratore quanto non versato dal condomino moroso.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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Fisco e condominio

Detrazioni fiscali 2019: ecco cosa rimane e che cosa cambia

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Dopo aver raggiunto l’accordo con la commissione europea, per contenere il rapporto fra deficit e PIL al 2%, è stata approvata dal senato la legge di bilancio 2019. 

L’approvazione è avvenuta nella notte fra sabato e domenica 23 dicembre, con 167 voti a favore, 78 contrari e 3 astenuti.

Rispetto all’approvazione ottenuta alla Camera a inizio dicembre, molte cose sono cambiate, il testo è stato riscritto mediante un “maxi emendamento“, cioè una serie di correzioni e modifiche concordate con la commissione europea.

La legge dovrà ora tornare alla Camera per la sua approvazione definitiva, prevista per il 28 dicembre.

Ecco le linee principali riferite alle più importanti detrazioni fiscali previste per il 2019:

  • Bonus casa ristrutturazioni, a favore dei contribuenti che intendono eseguire degli interventi di rinnovamento di immobili esistenti. Prevede la detrazione del 50% con una spesa massima di 96.000,00 euro;

  • Bonus verde, per privati e condomini che vogliono riqualificare le aree a verde. Prevede una detrazione del 36% con una spesa massima di 5.000,00 euro per unità immobiliare;

  • Ecobonus, per interventi di riqualificazione energetica. Prevede una detrazione fino al 65% per una spesa massima di 100.000,00 euro. Rimane l’ecobonus condomini per interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli stabili;

  • Sisma bonus, per interventi di adeguamento sismico dei fabbricati esistenti. Prevede una detrazione che va dal 75 al 85 % a seconda della classe di rischio raggiunta;

  • Bonus mobili, per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici. Prevede una detrazione del 50% per una spesa massima di 10.000,00 euro. E’ possibile usufruirne se l’immobile da arredare è soggetto ad un intervento migliorativo;

  • Figli e familiari a carico, sale a 4.000,00 Euro il limite di reddito per beneficiare della detrazione per figli a carico fino a 24 anni di età, per gli altri resta la soglia di 2.840,51 Euro annui. Questa detrazione può essere goduta da entrambi i genitori, salvo accordi diversi, metà per ciascuno, mentre se uno dei due è a carico dell’altro la detrazione spetta solo a quest’ultimo al 100%, e varia dai 900,00 ai 1.200,00 Euro per i figli fino a 3 anni, da 800,00 a 950,00 euro per i figli di età superiore ai 3 anni. Tali importi sono da moltiplicare per ogni figlio. Se il figlio è portatore di handicap vanno aggiunti dai 220,00 ai 400,00 euro.

  • Spese mediche, la detrazione fiscale passa dal 19% al 17 %, è previsto anche l’aumento della franchigia attualmente di 129,11 Euro. Con quella attuale una famiglia che spendeva 1.000,00 Euro per spese mediche poteva detrarre il 19% su 870,89 euro (cioè l’importo speso meno la franchigia)

    A cura di Cristina Chemelli

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Fisco e condominio

Il diritto di voto dell’inquilino nell’assemblea di condominio

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Il sesto comma dell’art. 1136 del c.c., cosi come modificato dalla legge di riforma del condominio, specifica che “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

Quanto espresso nell’articolo lascia intendere che il presupposto per essere convocati in assemblea non è più solo essere un condomino, e quindi l’essere proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale, ma anche inquilino.

Si potrebbe intendere che la riforma del condominio abbia recepito il principio, ovvio, che il conduttore, con la consegna dell’immobile oggetto della locazione, viene immesso nel godimento anche delle parti comuni dell’edificio condominiale, con tutti i diritti e doveri proporzionali alla quota (in millesimi) del condomino suo locatore, cioè del proprietario del bene locato.

Di conseguenza parrebbe che all’inquilino sia riconosciuto il diritto di partecipare alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea di condominio in merito all’uso e al godimento dei servizi comuni, come la tenuta del verde e del cortile, la pulizia delle scale, la luce scale, l’ascensore, il servizio di portineria, la gestione della manutenzione della caldaia condominiale, ecc, visto che ne ha un preciso interesse affinché i servizi siano gestiti in un certo modo e soprattutto con i giusti costi.

Ma in realtà non molto è cambiato.

Se l’art. 10 della ormai vecchia legge sull’equo canone aveva riconosciuto all’inquilino la facoltà di intervenire nelle assemblee condominiali per le delibere relative al riscaldamento e al condizionamento dell’aria, con la riforma del condominio permane per il conduttore o affittuario del bene locato il diritto di voto, in luogo del proprietario dell’immobile locategli, per le delibere di assemblea relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento.

Dunque, l’inquilino ha il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

A cura di Cristina Chemelli – amministratore di condominio

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